活动回顾 | “以房养学”? 美国学区房也受追捧

活动中心  |  美中网  2017-12-26 09:39:36  |  点击:
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  美国一流的教育水平,一直吸引着中国许多留学生远赴重洋求学。近几年一直平稳上涨的留学数据也让中国牢牢占据世界第一生源国的地位。截止目前的统计,2016学年赴美留学生净增长近2万人,达到32.8万人,同比增长仅有7.2%。与此同时,出国留学生的结构也在发生快速变化,以中学生为主体的低龄留学发展迅猛。

  也正是因为这个原因,越来越多的家庭开始考虑购置房产,认为一方面可以方便家长陪读,另一方面人们普遍认为学校附近的房产升值空间相对有保障,投资回报可观。——这也就是“以房养学”的概念由来。

  那么这种做法到底合不合理?

  美国也有“学区房”概念吗?

  和中国一样,美国学区房的概念也只适用于公立学校,市政府或郡政府将辖区划分成不同区块,学区划分具体到每一条街、每一个门牌号,和行政区没有直接关系。对于美国公立学校中的中学、小学和幼儿园,大多采用的都是“就近入学”原则,所有居住在学区内的孩子,都享有免费教育的权利,教育质量以及各方面都比较完善的好的地区,就会吸引大多数家庭搬迁到这些学校周边居住,这样的划分方式便形成了美国的“学区房”。

  12月13日晚上,美中国际移民中心特邀在美从事房地产的建筑开发和销售有10多年经验的Miles Zhao来和大家分享“以房养学”的话题,因为涉及到非常多利益相关,现场家长都听得非常认真。

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  留学生校外租房VS学习附近买房成本花费对比

  Miles先生通过对比住学校宿舍,校外租房和在学校附近买一套房子等三个方面进行了成本花费对比。列举了加州的实际例子,通过假设一些情况,用真实的数据给大家做了分析。

  (其中最引以自豪的就是,Miles先生用我们美中移民中心的一个成功的EB5出租型公寓项目举了例----Avant公寓于2015年4月开放招租,目前的入住率已经超过95%,同时约20%租客为南加大学生。)

  从他的数据可以看出(都是以加州的学校和房产为例),

  A.不论是校内住宿,还是校外公寓,一年的总费用大概在1万-1.5万美金左右

  B.如果在校外买房,5年后再卖掉,投资收益情况如下:

  案例:公寓,2卧+2卫,使用面积92平米,外带车库(2车位),2017年12月9号成交价$550,000

  假设自己孩子住,然后再租给其他3个同学,租金收益按700元/月/人,5年后房子卖出价为$708,665.66(根据实际情况较低的年回报率5.2%核算),减去其他税费等,最后通过这种方式的投资收益为$18030.62。但是加上小孩5年租房住的金额,差不多算下来就是收益7万美金左右的。

  Top 10美国大学本科学费总额VS所在城市近4年房产升值数额

  通过Miles的例子,以下小编再带大家从US News最新排名的Top10美国大学入手,对这些大学的本科学费总额和它们所在城市近4年(预计完成本科学习的时长)的房产升值数额进行比较,用数据来直观体现两者的相对水平。

  为了方便计算,文中直接将各学校2017-2018学年(即最新学年)的学费作为年均学费来计算4年的总额。

1普林斯顿大学

Princeton University

  普林斯顿大学位于新泽西州普林斯顿市。2017-2018学年学费总额(包含学费+杂费,即Tuition & Fees)为47,140美元,完成本科4年的学习需要约18.86万美元。

  房产投资方面,2013年8月和2017年8月普林斯顿市房产价值指数(ZHVI),分别为68.82万美元和82.03万美元,4年间价值增长13.21万美元(上涨 18.73%)。

2哈佛大学

Harvard University

  哈佛大学位于马萨诸塞州剑桥市。2017-2018学年学费总额为48,949美元,完成本科4年的学习需要约19.58万美元。

  房产投资方面,2013年8月和2017年8月剑桥市房产价值指数(ZHVI)分别为50.09万美元和73.44万美元,4年间价值增长23.35万美元(上涨46.62%)。

3芝加哥大学

  University of Chicago(并列第3)

  芝加哥大学位于伊利诺伊州芝加哥市。2017-2018学年学费总额为54,825美元,完成本科4年的学习需要约 21.93 万美元。

  房产投资方面,2013年8月和2017年8月芝加哥市房产价值指数(ZHVI)分别为18.26万美元和22.47万美元,4年间价值增长4.21万美元(上涨23.06%)。

  4 耶鲁大学

  Yale University(并列第3)

  耶鲁大学位于康涅狄格州纽黑文市。2017-2018 学年学费总额为51,400美元,完成本科4年的学习需要约20.56万美元。

  房产投资方面,2013年8月和2017年8月纽黑文市房产价值指数(ZHVI)分别为15.86万美元和15.87万美元,4年间价值变动甚微(上涨0.06%)。

  5 哥伦比亚大学

  Columbia University(并列第5)

  哥伦比亚大学位于纽约州纽约市。2017-2018学年学费总额为57,208美元,完成本科4年的学习需要约22.88万美元。

  房产投资方面,2013年8月和2017年8月纽约市房产价值指数(ZHVI)分别为48.58万美元和69.56万美元,4年间价值增长20.98万美元(上涨0.06%)。

  6 麻省理工学院

  Massachusetts Institute of Technology(并列第 5)

  麻省理工学院位于马萨诸塞州剑桥市。2017-2018 学年学费总额为 49,892 美元,完成本科 4 年的学习需要约 19.96 万美元。

  房产投资方面,2013 年 8 月和 2017 年 8 月剑桥市房产价值指数(ZHVI)分别为 50.09 万美元和 73.44 万美元,4 年间价值增长 23.35 万美元(上涨 46.62%)。

  7 斯坦福大学

  Stanford University(并列第 5)

  斯坦福大学位于加州斯坦福地区*(该地区为人口普查指定地区 Census-designated place,不属于任何市级单位管辖范围)。2017-2018 学年学费总额为 49,617 美元,完成本科 4 年的学习需要约 19.85 万美元。

  房产投资方面,2013 年 8 月和 2017 年 8 月斯坦福地区房产价值指数(ZHVI)分别为 220.23 万美元和 316.03 万美元,4 年间价值增长 95.8 万美元(上涨 43.5%)。

  8 宾夕法尼亚大学

  University of Pennsylvania

  宾夕法尼亚大学位于宾夕法尼亚州费城。2017-2018学年学费总额为53,534美元,完成本4年的学习需要约21.41万美元。

  房产投资方面,据Zillow研究中心数据,2013年8月和2017年8月费城房产价值指数(ZHVI)分别为11.24万美元和13.99万美元,4年间价值增长2.75万美元(上涨 24.47%)。

  9 杜克大学

  Duke University

  杜克大学位于北卡罗来纳州达勒姆市。2017-2018学年学费总额为53,744美元,完成本科4年的学习需要约21.5万美元。

  房产投资方面,据Zillow研究中心数据,2013年8月和2017年8月达勒姆市房产价值指数(ZHVI)分别为15.61万美元和19.15万美元,4年间价值增长3.54万美元(上涨22.68%)。

  10 加州理工学院

  California Institute of Technology

  加州理工学院位于加州帕萨迪纳市。2017-2018学年学费总额为49,908美元,完成本科4年的学习需要约19.96万美元。

  房产投资方面,据Zillow研究中心数据,2013年8月和2017年8月帕萨迪纳市房产价值指数(ZHVI)分别为59.16万美元和75.68万美元,4年间价值增长16.52万美元(上涨 27.92%)。

  不论是Miles举的加州的实际例子,还是以上大学的对比情况来看,美国的学区房不像中国那样,存在疯长的情况,如果是打算通过“以房养学”来完全覆盖孩子的学习费用,那么需要慎重考虑。投资前需分析个人及家庭的资产配置及未来需求是否满足“以房养学”的要求和方向。房产投资往往是个长期的过程,因此,对于经济条件一般的家庭,应首要备足储备基金用以规避风险,慎重考虑海外购置房产。对投资者而言,以房养学,是家庭财产优化配置的方式之一。

  CRS当前,投资美国房地产优势几何?

  接下来Miles讲了CRS和川普税改对美国房地产的影响,这也是目前最热门的话题了,对于高净值人群来说,大家非常关心的问题。

  首先,我们来看看什么是CRS?

  CRS(Common Reporting Standard),即“共同申报准则”,是经济合作与发展组织(OECD)受二十国集团(G20)委托,为各国加强国际税收合作、打击跨境逃避税而在2014年7月发布的有力信息工具。

  今年7月1日,“中国版CRS”——《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》(以下简称《管理办法》)正式施行:《管理办法》要求本次金融账户的排查对象包括“持有海外(即CRS参与国的)金融账户或购买海外(即CRS参与国的)具有现金价值的保险或者年金等的中国籍个人”。

  按照规定,2017年12月31日前,金融机构就需完成对存量个人高净值账户(截至2017年6月30日,金融账户加总余额超过100万美元)的尽职调查。

  确实我们已经有很多客户在陆陆续续收到银行的自查表。那么投资房产,对于高净值客户来说是合理避免财产损失的方式之一吗?

  我们都知道美国是非CRS成员国,也就是你的资产信息不会被交换。这对海外投资者的吸引力巨大,许多投资人看中这点,于是开始纷纷投资美国市场,将大部分资产并入房地产业。

  再谈美国税改对房产影响

  利:此轮税改,将大幅降低企业所得税和个人遗产税,有利于吸收海外资金,同时还降低个人所得税,提高了美国个人的还贷能力。大量的海外资金吸入,必定会有相当部分进入地产,水涨船高,现有房产增值。从这点来看,当下入手地产,是一个较好的时机。

  弊:取消的州税和地方税的税收减免,却增加了拥有房屋的成本,房屋的税收利益下降,导致加州本地买家减少3.4%。税改新政策出来之后,人们的买房意愿也下降,预计将直接导致税改通过后第一年的房源供应将下降1.5%。但这个影响有限,且可预测,主要影响集中在本地买家和卖家。

  Miles先生的分享结束后,家长又问到了一些移民问题,最后由美中国际移民中心运营总监上台给大家解答了移民问题。比如买房可以移民吗?什么样的投资可以移民?为什么一年的留学费用就可以办理移民?等等,现场气氛十分活跃。

  很多家长反馈,对话题很感兴趣,但是由于时间原因不能来现场参加,所以应家长要求,我们之后将本次讲座的音频整理后,放到美中移民中心线上直播间,供大家回放学习,有兴趣的家长可以扫描以下二维码,关注我们的直播间。

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